​前途渺茫的南昌象湖新城

前途渺茫的南昌象湖新城

对象湖新城的初识始于2012年我亲戚在象湖新城购房，当时的认知是价格低、离南昌城区近。对象湖新城的熟悉则始于2016年后，当时的认知是价格较低、离南昌近、离我老家也近，属于面向江西省内的刚需板块，缺乏教育配套、大交通配套较差，但有规划、有潜力、可能县改区。对象湖新城的失望则始于2020年，现在的认知是政府已类似放弃该板块，只在此赚钱不在此投入，无论是教育配套、生活配套还是大交通配套基本落空，越来越多在里面的人开始逃离、不在里面的人则基本不看这里。

象湖新城的开端、发展、现状

1、开端：

象湖新城南起汇仁大道，北至昌南大道（南昌市二外），西起滨江路，东至雄溪河，总用地面积约29.80平方公里。北接南昌市、南连小蓝工业园，具有承上启下、衔接南北的功能，整体定位为南昌市南部的有机生长组团，南昌县北部的重要片区，是以居住为主，融商务办公、商业服务、文化体育、休闲娱乐、市场物流、教育研发等多功能为一体的综合新城。以居住主题公园、金沙逸都、奥林匹克公园、平安象湖风情等开发建设为开端。

南昌县象湖新城区位示意图

象湖新城控规（含象湖滨江片）

2、发展：

随着城市的快速发展、房地产的蓬勃向上，以象湖新城滨江片区开发建设为契机同时得益于2017年的不限购政策，象湖新城进入快速发展阶段，期间表现为：品牌房企不断入驻、商品房开发建设不断加快，客户认可度较高、板块容量放大、商品房价格攀升，人口持续导入，象湖一附院、新洪城落地，但教育、大交通、商业等配套依然缺失。

1）2016年象湖滨江片开发后，陆续有富力、龙湖、美的、新城、正荣、联发、中梁、万科、新力、中骏、中奥、东投、煌盛等全国或本土品牌房企入驻；

2）板块容量攀升至2019年巅峰期百万方左右，价格从15年的5000+、16年的7000+同步攀升至2019年的精装12000+；

3）象湖新城常住人口已破30万

象湖新城开发建设现状

3、现状：

2019年巅峰过后象湖新城发展急转直下，且与同期南昌其他板块相较下降幅度大、恢复速度慢。表现为，板块容量由巅峰期的百万方左右持续下降至五十万方左右，价格由原精装12000+降至精装9000-10000左右（最低时有8000+的精装还送车位），同时越来越多的人开始离开象湖板块。

几年时间，一个原本冉冉向上的板块怎么就变样了？

1、配套的持续落空消解了大家对板块价值的认可。

象湖从建设开始至今就一直缺配套，无论教育、大交通、商业生活等，更缺缺好的配套。发展起步之初时还能以规划畅想，但发展至今仍然还在以规划敷衍。而项目或者板块的价值主要就是来源于配套，配套的持续落空自然消解了大家对板块价值的认可。

如教育：根据南昌县2022年学区划分文件来看，象湖新城板块目前已开办学学校总计15所（3所私立），其中2018年及以前启用学校13所，2018年后启用学校仅2所。期间象湖新城建设持续加快、人口不断导入，而作为基本配套的学校建设则几乎止步不前。

如大交通：桃新大道通车、九龙湖跨江大桥建设、洪洲大桥动工建设，大交通方便有较大改观，但在公共交通方面的地铁建设乏善可陈；

如商业：目前整个象湖新城仅有中悦广场、COCO悦城两个位于象湖城东片的商业综合体（原规划红星爱情海商业综合体已经停滞），商业配套匮乏；

2018年至今当地在象湖新城单纯土地出让收入约为192.19亿元。期间象湖新城主要公共配套新增：投资投资约9.56亿元的南昌县文化中心、投资约34.9亿元的桃新大道、投资约36亿元的与市本级红谷滩三方共担的九龙湖跨江大桥、投资约9.6亿元的象湖滨江风光带、洪安学校+滨江学校+文山路学校+洪新学校计约7亿元。以上总计约73.06亿元，以及还存在象湖新城部分道路新建、改建等等投入。整体公共配套投入比例较低，目前急需的基础教育配套投入欠缺明显。

2、土地的持续供应恶化市场竞争、市场恢复艰难，板块价值降低

2018至2020年象湖新城土地供应成交量大，在早期去化较快时并无太大问题，但自2020年下半年多个项目同期上市时开始出现局部竞争加剧的情况，后又受影响于2021年房地产行业的巨变，象湖新城市场一泻千里。在市场本就属于艰难恢复过程中时，地方土地供应又开始慢慢放量，市场恢复更加艰难（2022年至今象湖新城成交土地2宗、计容11.73万方，公告土地4宗、计容66.02万方，已超出去年一年板块去化量）。

象湖新城的未来如何并不知道，或许一蹶不振或许以时间换空间再度回归。于个人而言，努力奋斗跳出这里才是真的。